Перевести страницу

            


                                    Счастье, это - СВОЙ ДОМ!


 

                                   

Перепланировка

                                           

                                                                                                               Перепланировка

Скачать образец договора

Записаться на бесплатную консультацию с Архитектором:

тел.8-921-821-59-36, lita@epage.ru


Приобретая новое помещение люди обычно сталкиваются с такими проблемами, как перепланировка помещения.

Давно ушли времена, когда люди обязаны проживать в типовых квартирах, похожих друг на друга. Сегодня есть возможность организовать перепланировку на свой вкус.

Здесь следует взвесить все "за" и "против" и обдумать, какой же вариант подходит именно вам.

Перепланировка помещения - видоизменение расположения жилого помещения, которое требует коррекции в техническую документацию квартиры, офиса (снос кладовой, объединение или разделение санузла, перенос или демонтаж стен (перегородок), перенос или переделка дверных проемов, пристройка балкона на первом этаже, переустройство тамбура). Перепланировка нежилых помещений начинается со сбора информации о том, как ранее выглядела постройка.

Перепланировка помещений доступна каждому. Например, сегодня очень популярны квартиры-студии. В перепланировку таких квартир входит снос старых стен и создание новых проходов. Главное соблюдать все правила ремонта, если перепланировка помещения производится в многоэтажном доме. В таких домах нагрузка на несущие стены на много больше, чем на стены в частном доме.

ЭТО ВАЖНО ЗНАТЬ!

Чем реконструкция квартиры отличается от перепланировки? В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, реконструкция — это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (этажности), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Принятие решения о реконструкции, в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 44 Жилищного кодекса РФ, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.


В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Для проведения перепланировки согласия собственников других квартир (соседей) не требуется.


Для чего необходимо согласование перепланировок?

На сегодняшний день многие предпочитают пренебречь согласованием перепланировок, ошибочно полагая, что с приобретением квартиры в собственность, они также получают возможность трансформировать жилое пространство, как душе угодно. На самом деле это вовсе не так: во-первых, не проведённое в установленном порядке согласование перепланировок может грозить собственнику довольно внушительным штрафом. А в случае, когда затронуты несущие конструкции здания, дело и вовсе может дойти до суда, который потребует вернуть все незаконные изменения к первоначальному виду. Во-вторых, отсутствие разрешения на согласование перепланировок значительно снижает рыночную стоимость помещения, а также серьёзно осложняет её продажу. К тому же, без согласования перепланировок вы не сможете осуществить обмен недвижимости или оформить под неё залог. Исходя из всего вышеперечисленного, можно сделать вывод, что согласование перепланировки жилья должно быть узаконено в обязательном порядке.

Что же такое «перепланировка жилья»?

Статья 25 Жилищного Кодекса РФ гласит о том, что перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Как указано в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170, перепланировка жилых помещений включает в себя: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Перепланировку условно можно разделить на два вида: простая и сложная.

Простая перепланировка включает в себя незначительные изменения планировки помещения:

  • перенос и разборка межкомнатных перегородок,
  • устройство проемов в межкомнатных перегородках,
  • заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах,
  • устройство новых перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия.

В таком виде согласование перепланировки требует предоставления эскиза с нанесением планируемых изменений на существующий план квартиры.


Записаться на бесплатную консультацию с Архитектором:

тел.8-921-821-59-36, lita@epage.ru


Сложная перепланировка включает в себя:

   

  • устройство проемов, расширение существующих проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
  • устройство или возведение внутренних лестниц, лоджий, балконов;
  • устройство или перенос туалетов, ванных комнат, кухонь;
  • устройство перегородок, стен, подиумов с значительным увеличением нагрузки на несущие перекрытия;
  • замена и (или) установка дополнительного оборудования (ванна, душевая кабина, туалет, мойка, биде, плита) с прокладкой дополнительных подводящих сетей и (или) увеличением энергопотребления, водопотребления;
  • изменение конструкции полов (замена покрытия пола на белее тяжелое, устройство стяжки), с увеличением нагрузки на несущие перекрытия;
  • остекление лоджий или балконов, установка внешних блоков кондиционера, антенн, рольставней и т.д.;
  • изменение цвета материалов и формы внешних конструкций: окон, балконов и лоджий;
  • ликвидация или изменение тамбуров, лестниц, крылец;
  • создание, ликвидация, изменение форм оконных и (или) дверных проемов во внешних стенах, с сохранением конструкций, отделяющих холодные помещения (балконы, лоджии) от внутренних помещений (комнат, кухонь).
  • разукрупнение многокомнатных квартир,
  • увеличение размеров кухни, санузлов, коридора, комнат,
  • изменение месторасположения кухни или санузла
  • объединение ванной с туалетом
  • устройство дополнительных кухонь и санузлов,
  • расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений
  • объединение двух и более квартир
  • установка бытовых электроплит взамен газовых
  • перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов
  • устройство дополнительных вентиляционных каналов.

Для сложной перепланировки планируемые изменения должны быть отображены в проекте перепланировки.

Чтобы законно осуществить перепланировку жилого помещения необходимо пройти процедуру согласования в Комиссии по перепланировкам и получить соответствующее разрешение на перепланировку (переоборудование).

Как происходит процедура согласования перепланировки жилья?

Прежде всего для проведения перепланировки жилья необходимо подготовить технический паспорт жилого помещения.

Также нужно будет подготовить проект или эскиз перепланировки помещения.

Далее, для проведения перепланировки жилого помещения заявитель обращается в Комиссию по перепланировкам в Администрацию.

При этом заявитель должен представить:

1) заявление о перепланировке

2) документы, подтверждающие право собственности на жилье;

3) подготовленный проект перепланировки жилья

4) технический паспорт планируемого жилого помещения;

5) в случае, если заявитель проживает в жилом помещении по договору социального найма, то необходимо также получение согласия на переоборудование или перепланировку в письменном виде всех членов семьи заявителя.

Также согласие на перепланировку жилья потребуется от всех совершеннолетних сособственников жилого помещения.

6) в том случае, если жилое помещение находится в доме, которое является памятником архитектуры, истории, культуры, то помимо указанных документов потребуется также заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения.

При получении документов Комиссия выдает Заявителю Расписку в получении документов, где указывается перечень полученных документов и дата их принятия.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании принимается в срок, не превышающий 45 дней со дня принятия документов.

Не позднее, чем через три рабочих дня со дня принятия Решения о согласовании Комиссия выдает Заявителю свое Решение, которое и является основанием для проведения перепланировки жилья.

После получения Решения о согласовании перепланировки можно приступать к осуществлению задуманного.

Также необходимо знать, что завершение перепланировки жилого помещения должно подтверждаться Актом приемочной комиссии.

Что можно изменить без согласования перепланировки:

Без согласования перепланировки можно производить

- косметический ремонт:

без увеличения нагрузки на несущие конструкции;

без изменения фасада здания;

без возведения-разрушения стен, перегородок и перекрытий;

без установки, переноса, демонтажа сантехнического оборудования.

- установка или разборка встроенной мебели (шкафов, антресолей и т.п.);

- замена инженерного оборудования на аналогичное.

Когда согласование перепланировки невозможно

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 предусмотрено, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Также данными Правилами предусмотрено, что перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.


Невозможно согласовать перепланировку жилого помещения:

- при объединении холодных помещений (балкон, лоджия, терраса) с теплыми помещениями;

- при увеличении кухни за счет жилой комнаты (кроме 1ого этажа);

- при увеличении санузла за счет кухни или жилой комнаты (кроме 1ого этажа);

- при урезании вентиляционного короба (кроме 1ого этажа).

Следует помнить, что официально запрещено:

полный демонтаж несущих стен;

оборудование/перенос санузла над жилой площадью или кухней соседей (исключение для помещений на первом этаже или помещений над нежилым фондом);

устройство:

жилых комнат без естественного освещения,

жилых комнат без отопительных приборов,

жилых комнат площадью менее 9 квадратных метров,

жилых комнат шириной менее 2, 25 метра.

расширение площади кухни (или ее устройство) за счет площади санузла и наоборот;

переустройство, при котором затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, в том числе их замуровывание в стену;

установка отключающих или регулирующих устройств (вентилей, счетчиков, рубильников) на общеведомых (общеквартирных) инженерных сетях, если использование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;

устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в панельных стыках (местах расположения связей между сборными элементами) в домах типовой серии;

перенос радиаторов и устройство полов с подогревом в застекленных лоджиях/балконов.

Замуровывание разводки и газовых стоек в стены.

Перепланировка, подразумевающая прямой выход из помещения с унитазом в жилое помещение.

Установка тёплых полов на балконах и лоджиях.

Перепланировка помещения без информирования совершеннолетних жильцов квартиры и согласия самого владельца квартиры.

Перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.

Ответственность и последствия самовольной перепланировки жилья

Если перепланировка жилого помещения проведены без получения соответствующего Разрешения, то такая перепланировка считается самовольной и в этом случае собственник (наниматель) обязаны привести перепланируемое помещение в прежнее состояние.

Стоит отметить, что самовольная перепланировка - очень недальновидный вариант. Конечно, можно понадеяться на то, что никто и никогда не узнает о вашей перепланировке, и таким образом сэкономить на регистрации. Но вам, как не специалистам будет трудно не допустить нарушений строительных норм и правил, требований противопожарной безопасности и санитарии, что может привести к сбоям в работе отдельных систем и конструкций, а в целом повлияет на техническое состояние жилого дома.

Предположим, каким либо образом, властям стало известно о том что у вас произведена самовольная перепланировка квартиры.

Первоначально Вам дадут предупреждение или выпишут штраф, его размер составит от одной тысячи до двух тысяч пятисот рублей (статья 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Далее контролирующий орган, в лице жилищной инспекции выпишет Вам предписание, в котором будет стоять срок, до которого самовольная перепланировка должна быть узаконена. При уклонении от данного предписания, на собственника накладывается повторный штраф. Далее дело передается в суд для дальнейшего исполнения.

Если дело будет передано в суд, то суд в соответствии со ст. 29 Жилищного Кодекса РФ принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Кроме того, за осуществление самовольной перепланировки законодательством предусмотрена административная ответственность - предупреждение или наложение штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч пятисот рублей (статья 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Также следует знать, что последствием самовольной перепланировки может стать невозможность продать, обменять помещение и совершить другие сделки с недвижимостью, оплата ущерба соседям, если таковой имелся.

Рассмотрим это на простом примере: собственник жилого помещения захочет продать, подарить, приватизировать или обменять квартиру. Для этих действий будет необходимо собрать весомый пакет документов, куда входит кадастровый паспорт. В этом случае, ему надо будет в обязательном порядке согласовать перепланировку помещения, так как, Управление Федеральной регистрационной службы откажется регистрировать сделку по такому паспорту, где присутствуют "красные линии".

Однако во избежание штрафов и продажи жилья с торгов, собственник (наниматель) жилья может узаконить перепланировку, но только в том случае, если самовольная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью. Об этом указано в ст. 29 Жилищного Кодекса РФ.


Скачать образец договора

Записаться на бесплатную консультацию с Архитектором:

тел.8-921-821-59-36, lita@epage.ru